Bescherming van de koper bij (ver)nieuwbouw: de Wet Breyne

De Wet Breyne: bescherming van de koper van een (ver)nieuwbouwwoning

Het aankopen van een nieuwbouwwoning die nog in aanbouw is, of waarvan de bouw nog niet is gestart, is altijd een sprong in het diepe. Het is belangrijk om weten dat er aan de koper van een dergelijke nieuwbouwwoning rechtsbescherming wordt geboden door de Woningbouwwet, ook wel gekend als de Wet Breyne. Deze wet werd in 1971 in het leven geroepen om de kopers van nieuwbouwwoningen te beschermen bij de risico’s die zij lopen (zoals: onvolledige informatie of insolvabiliteit van de aannemers), onder meer door het inlassen van een bedenktijd en door het beschikbaar stellen van de verplichte precontractuele informatie. Concreet voorziet de Wet Breyne bijvoorbeeld in: een verplichte dubbele oplevering van de woning, de vermelding van de uitvoeringstermijnen van de (ver)bouwwerken in het contract en een schadevergoeding bij vertraging, een vooraf vastgestelde totaalprijs zodat de koper niet voor verrassingen komt te staan, etc.

Toepassingsgebied

De Wet Breyne is van toepassing bij nieuwbouwprojecten op plan, sleutel-op-de-deur-oplossingen en overeenkomsten met projectontwikkelaars of bouwpromotoren die worden gerealiseerd door één enkele aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten in de (nieuw)bouw worden toevertrouwd of uitgegeven aan andere aannemers, is de wet niet langer van toepassing. Dit is een erg belangrijke kanttekening bij koopovereenkomsten van nieuwbouwwoningen, en wordt wel eens gebruikt als achterpoortje om aan de Wet Breyne te kunnen ontsnappen. Om diezelfde reden is de Wet Breyne niet van toepassing wanneer je als koper zelf een stuk grond koopt, en beroep doet op aparte professionelen voor de aanbouw van een woning en/of zelf werken uitvoert.

Je kan als koper beroep doen op de Wet Breyne als de tegenpartij (verkoper, aannemer of promotor) zich ertoe verbonden heeft een volledig afgewerkte woning te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen. Het definiëren van ‘volledig afgewerkt’ is een feitenkwestie, maar als belangrijkste criterium wordt gehanteerd: een woning waarin de koper op normale wijze zijn intrek kan nemen. Deze woning dient in hoofdzaak, maar niet uitsluitend, voor huisvesting te zijn bestemd.

De koper wordt beschermd door de Wet Breyne als aan vijf voorwaarden tesamen voldaan is:

• Er is een koopovereenkomst met eigendomsovergang.
• Er is een verbintenis om een woning te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen.
• De aan te bouwen woning is in hoofdzaak bestemd tot huisvesting.
• De aan te bouwen woning is gelegen in België.
• De koper is verplicht om voor voltooiing één of meerdere stortingen uit te voeren.

Ook wanneer één of meerdere van deze cumulatieve voorwaarden niet voldaan zijn, en je als kandidaat-koper vaststelt dat je woningbouwovereenkomst niet onder de toepassing van de Wet Breyne zou vallen, kan je aan de tegenpartij vragen om het contract alsnog aan de Wet Breyne te onderwerpen.

De Wet Breyne is naast nieuwbouw ook van toepassing op ‘vernieuwbouw’. Onder deze term vallen alle woningen die verbouwd of uitgebreid worden, waarbij een zeker minimumbedrag aan uitgevoerde werken gerespecteerd dient te worden. De voorwaarden die hierbij gesteld worden om als koper beschermd te worden door de Wet Breyne zijn de volgende, die alle zes tesamen voldaan dienen te zijn:

• Er is een koopovereenkomst met eigendomsovergang.
• Er is een verbintenis om verbouwings- of uitbreidingswerken uit te (laten) voeren.
• Deze werken moeten een ‘zekere omvang’ hebben (zie hierna).
• De te vernieuwen woning is in hoofdzaak bestemd tot huisvesting.
• De te vernieuwen woning is gelegen in België.
• De koper is verplicht om voor voltooiing één of meerdere stortingen uit te voeren.

Als koper koop je in dit geval een woning, met daaraan gekoppeld de aanneming van verbouwings- of uitbreidingswerken. Wat betreft de ‘zekere omvang’ van de werken, werden twee drepelwaarden uitgeschreven die op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst van toepassing moeten zijn:

• De totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken moet groter zijn dan 80% van de verkoopprijs van het onroerend goed (gebouw en grond) waaraan gewerkt zal worden en dat verkocht zal worden.
• De prijs van de verbouwings- en uitbreidingswerken moet minstens 18.600 euro bedragen.