4 juni 2018

Een huurovereenkomst voortijdig beëindigen als huurder of verhuurder

Een huurovereenkomst voortijdig beëindigen als huurder of verhuurder

Bij de huur van een woning zijn zowel huurder als verhuurder gebonden aan het huurcontract, dat uitstippelt voor welke duurtijd de overeenkomst is aangegaan. Of je als huurder of verhuurder die overeenkomst vroegtijdig kan beëindigen, hangt in principe af van de duurtijd die in het contract is overeengekomen. We maken een onderscheid tussen

  • huurovereenkomsten met een normale duur (drie tot negen jaar),
  • huurovereenkomsten met een korte duur (drie jaar of minder),
  • huurovereenkomsten met een lange duur (meer dan negen jaar),
  • alternatieve opzegmogelijkheden.

We bekijken hieronder de mogelijkheden van de huurder en van de verhuurder om een huurcontract vroegtijdig te beëindigen.

Huurovereenkomsten met een normale duur (drie tot negen jaar)

Alle huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet vallen, worden beschouwd als afgesloten voor de periode van negen jaar. Dit is het geval voor huurovereenkomsten waarin geen specifieke huurtermijn is opgenomen, en huurovereenkomsten waarin een periode wordt voorzien van meer dan drie maar minder dan negen jaar. Zo is een huurovereenkomst voor de bepaalde duur van (bijvoorbeeld) vier jaar geldig, al zal deze beschouwd worden als een overeenkomst voor negen jaar.

Beëindiging door de huurder

Een huurcontract met een normale duur kan je als huurder stopzetten op elk ogenblik tijdens de duur van de overeenkomst, om gelijk welke reden en zonder daarvoor verantwoording af te moeten leggen aan de verhuurder. Je dient wel een opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen. Je geeft de opzeg best door via een aangetekende brief die je aan de verhuurder bezorgt.

Bij huurovereenkomsten met een normale duur ben je bovendien als huurder ook een schadevergoeding verschuldigd aan de verhuurder als je opzegt tijdens het eerste, tweede of derde jaar van het contract. Die schadevergoeding werd vastgelegd op drie maanden huurprijs als je opzegt tijdens het eerste jaar van je contract, twee maanden huurprijs bij opzeg in het tweede jaar, en één maand huurprijs bij opzeg in het derde jaar.

Let op! Bovenstaande informatie geldt enkel voor huurovereenkomsten die geregistreerd werden binnen de daartoe wettelijk voorziene termijn. Als dat niet gebeurd is, kan je als huurder de overeenkomst beëindigen zonder dat je een opzegtermijn moet naleven of vergoeding moet betalen.

Beëindiging door de verhuurder

De verhuurder van een woning kan een huurovereenkomst met normale duur vroegtijdig beëindigen omwille van een aantal specifieke redenen. Deze opzegredenen zijn bij wet vastgelegd en dienen strikt nageleefd te worden, waarbij bij niet-naleving een schadevergoeding van 18 maanden huurprijs kan worden toegekend aan de huurder. Een verhuurder kan, eens hij een opzegreden heeft meegedeeld aan zijn huurder, deze opzegreden niet meer veranderen. Bovendien is het mogelijk om de opzegmogelijkheid door de verhuurder uit te sluiten in de huurovereenkomst in onderling overleg.

De verschillende opzegredenen, zoals omschreven in de wet, zijn:

  1. De verhuurder (of een dicht familielid ervan) wil de woning persoonlijk betrekken.
    1. De verhuurder kan deze opzegreden inroepen op elk moment tijdens de huurovereenkomst, maar dient een opzegtermijn van zes maanden te respecteren.
    2. De verhuurder of het familielid dient vervolgens de woning te betrekken binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn en dat gedurende een doorlopende termijn van minstens twee jaar.
    3. Onder ‘dichte familieleden’ worden verstaan: echtgeno(o)t(e), kinderen, kleinkinderen, bloedverwanten in opgaande lijn (ouders of grootouders) van de verhuurder of zijn echtgeno(o)t(e); broers, zussen, ooms, tantes, neven of nichten van de verhuurder of zijn echtgeno(o)t(e).
  2. De verhuurder wil verbouwingswerken uitvoeren.
    1. De verhuurder moet de opzeg van de overeenkomst staven met ondersteunende documenten (een bouwvergunning, een bestek van de werken, een beschrijving van de werken met een raming van de kosten of een aannemingsovereenkomst).
    2. De werken moeten betrekking hebben op een deel van de woning dat bewoond wordt door de huurder (werken aan de tuin, de gevel, .... komen dus niet in aanmerking) en moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften.
    3. De werken moeten qua kostprijs minstens gelijk zijn aan drie jaar huurinkomsten.
    4. De werken moeten aangevat worden binnen de zes maand na het verstrijken van de opzegtermijn en voltooid zijn binnen de 24 maand.
    5. De verhuurder kan deze opzeg enkel aanvragen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits inachtneming een opzegtermijn van zes maanden.
  3. De verhuurder zegt op zonder motivering.
    1. De verhuurder kan opzeggen zonder dat hij daarvoor de reden moet motiveren aan de huurder aan het einde van elke driejarige  periode, mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
    2. Hij is bovendien verplicht een schadevergoeding te betalen aan de huurder, gelijk aan negen maanden huur indien de opzeg plaatsvindt op het einde van de eerste driejarige periode en gelijk aan zes maanden huur indien de opzeg plaatsvindt op het einde van de tweede driejarige periode.

Huurovereenkomsten met een korte duur (drie jaar of minder)

In overeenstemming met de Woninghuurwet kan een huurovereenkomst eveneens worden afgesloten voor een bepaalde duur van drie jaar of korter. Deze huurovereenkomsten eindigen doordat de huurder of verhuurder drie maanden voor het einde van de contractueel bepaalde duurtijd een aangetekende opzegbrief verstuurt. Gebeurt dat niet (door geen van beide partijen), dan wordt de huurovereenkomst met korte duur stilzwijgend verlengd alsof zij voor een periode van negen jaar zou zijn afgesloten.

De huurovereenkomst met korte duur kan niet vroegtijdig beëindigd worden; noch door de huurder, noch door de verhuurder. Desalniettemin kan in een huurcontract met korte duur wel een wederzijds vroegtijdig opzegbeding worden opgenomen, maar de geldigheid van een dergelijke notie kan door de Vrederechter achteraf altijd worden afgetoetst. Ben je van plan een dergelijk beding in je huurovereenkomst op te nemen, zorg er dan zeker voor dat de huurder en verhuurder een gelijkaardige opzegmogelijkheid krijgen of laat je bijstaan door een specialist.

Huurovereenkomsten met een lange duur (meer dan negen jaar)

Huurovereenkomsten kunnen ook worden opgemaakt voor een periode langer dan negen jaar, al moet dat steeds gebeuren door een notaris. Voor vroegtijdige opzeg van contracten met een lange duur zijn dezelfde regels van toepassing als bij huurovereenkomsten met een normale duurtijd (drie tot negen jaar), afhankelijk van de opzeg door de huurder of door de verhuurder.

Alternatieve mogelijkheden

Huurder en verhuurder kunnen op eender welk moment een minnelijke regeling treffen waarbij zij in onderling overleg een einde maken aan de huurovereenkomst. Het is voor beide partijen van groot belang een dergelijk akkoord tot vroegtijdige beëindiging op schrift te stellen en te ondertekenen, om discussies achteraf te vermijden.

Zowel de huurder als de verhuurder zijn gebonden aan de huurovereenkomst en de Woninghuurwet, en de verplichtingen die hieruit voortvloeien. Ook in het naleven van deze verplichtingen kan een reden schuilen tot vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst. Wanneer de huurder vaststelt dat de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt (bijvoorbeeld: de verhuurder voert afgesproken herstellingen niet uit), dan kan hij ernstige inbreuken overmaken aan de Vrederechter. De Vrederechter kan een gerechtelijke beslissing maken over het al dan niet ontbinden van de huurovereenkomst, en eventueel zelfs over de vordering tot schadevergoeding. Andersom kan ook de verhuurder, als hij vaststelt dat zijn huurder in gebreke blijft bij het nakomen van zijn verplichtingen (bijvoorbeeld: de huurder betaalt niet correct), ernstige inbreuken overmaken aan de Vrederechter.