5 maart 2018

Registratiebelasting meenemen: hoe doe ik dat?

Bij de aankoop van een onroerend goed betaal je registratiebelasting. Wanneer je na een tijdje een nieuwe woning aankoopt, en je oude woning verkoopt, dan hoef je in bepaalde gevallen niet het volledige bedrag aan registratiebelasting opnieuw te betalen. Op dat moment kan je namelijk de registratiebelasting die je betaalde voor de eerder aangekochte woning, in mindering brengen van de registratiebelasting die je verschuldigd bent op de aankoop van de nieuwe woning. In deze gevallen kan je gebruik maken van een compensatieregeling die we de ‘meeneembaarheid van registratiebelasting’ noemen, ook wel gekend als het ‘rugzakprincipe’.

Er bestaan twee vormen van meeneembaarheid:

  1. De verrekening
    De eerder aangekochte woning (vanaf nu: ‘oude’ woning) wordt verkocht of verdeeld vóór de aankoop van de nieuwe woning. Je kan dan de meeneembaarheid inroepen bij de registratie van de aankoop van je nieuwe woning.
  2. De teruggave
    Je oude woning wordt pas verkocht of verdeeld nà de aankoop van je nieuwe woning. De meeneembaarheid zal plaatsvinden aan de hand van een teruggave na de verkoop of verdeling van je oude woning.

Je kan ook genieten van meeneembaarheid bij de aankoop van een bouwgrond, een onroerend goed dat na verbouwing tot een woning wordt bestemd of een nieuwbouwwoning (de registratiebelasting wordt dan op de grondwaarde geheven).

Wat zijn de voorwaarden om van meeneembaarheid te kunnen genieten?

Er zijn een aantal voorwaarden waaraan je moet voldoen vooraleer je van het principe van meeneembaarheid kan genieten:

  1. De oude en de nieuwe woning liggen in het Vlaams Gewest.
  2. Je bent als koper een natuurlijke persoon.
  3. Het moet gaat over ‘zuivere’ aankoop en verkoop (of, sinds 1 januari 2015, n.a.v. een verdeling). Dit betekent dat voor zowel de verkoop als voor de aankoop een koopovereenkomst gesloten moet worden, en een prijs dient betaald te worden. Er geldt geen meeneembaarheid in geval van ruilovereenkomsten.
  4. Voor de oude woning werd bij aankoop registratiebelasting betaald (klein beschrijf van 5% of groot beschrijf van 10%).
  5. Je dient binnen de periode van twee jaar (in geval van een woning) of vijf jaar (in geval van een bouwgrond) na aankoop je hoofdverblijfplaats te vestigen in de nieuwe woning.

Bovendien bestaan er specifieke voorwaarden voor de twee types van meeneembaarheid. Bij meeneembaarheid door teruggave moet je binnen een periode van 18 maanden voor de aankoop van de nieuwe woning je hoofdverblijfplaats hebben gehad in de oude woning. Bovendien moet de verkoop (of verdeling) van de oude woning plaatsvinden binnen de twee jaar na aankoop van de nieuwe woning of binnen de vijf jaar na aankoop van een bouwgrond. Bij meeneembaarheid door verrekening liggen de zaken net iets anders: je dient binnen de periode van 18 maanden voor de verkoop (of verdeling) van je oude woning je hoofdverblijfplaats te hebben gehad in de oude woning. Verder moet de nieuwe woning worden aangekocht binnen de twee jaar na de verkoop (of verdeling) van de oude woning.

Zijn er beperkingen?

Er zijn een aantal factoren de de meeneembaarheid van registratiebelasting inperken:

  • Je kan slechts tot 12.500 euro registratiebelasting meenemen.
  • De meeneembaarheid van registratiebelasting wordt bovendien beperkt tot jouw wettelijk aandeel in de registratiebelasting die betaald werd bij de aankoop van je oude woning.
  • Als je slechts een deel van de nieuwe woning aankoopt, dan zal de meeneembaarheid ook berekend worden in functie van het aangekochte deel.

Een voorbeeld: je kocht in het verleden een woning van 180.000 euro, waarop je genoot van klein beschrijf (5% registratiebelasting = 9000 euro). Je beslist nadien om samen met je partner een nieuwe gezinswoning te kopen van 150.000 euro. Hierop dien je groot beschrijf (10 % = 15.000 euro) te betalen. Er zijn nu enkele beperkingen van toepassing:

  1. Je kan in ieder geval niet meer dan 12.500 euro meenemen (maximumgrens).
  2. Gezien het aandeel registratiebelasting dat je betaalde bij de aankoop van je oude woning, kan je maximaal 9000 euro registratiebelasting meenemen.
  3. Je koopt de nieuwe gezinswoning aan voor de helft, dus wordt de maximumgrens verlaagd tot 12.500 x ½ = 6250 euro voor jouw deel van de aankoop.

Je kan 6250 euro registratiebelasting meenemen.

Ben je nog niet zeker of de meeneembaarheid van registratiebelasting in jouw geval van toepassing is? Kom zeker eens langs bij Immo de Laet met al jouw vragen. Onze experten staan je bij met raad en daad in al jouw vastgoedplannen.