28 maart 2018

Wanneer betaal ik meerwaardebelasting?

Ben je van plan je onroerend goed te verkopen, dan heb je waarschijnlijk ook al eens nagedacht over de potentiële verkoopprijs. Ziet het ernaar uit dat je winst kan maken, dan is dat mooi meegenomen. Maar er zit een addertje onder het gras: wanneer je je onroerend goed verkoopt binnen de acht of vijf jaar nadat je het hebt aangekocht, dan is het mogelijk dat je belasting moet betalen op de meerwaarde die je overhoudt aan de verkoop. Hoe zit dat precies?

Gronden (onbebouwd onroerend goed)

Verkoop je een grond met winst, en is er minder dan acht jaar verstreken tussen de (notariële akten van) aankoop en verkoop, dan betaal je meerwaardebelasting. Je betaalt 33% belasting op de winst (plus de gemeentebelasting) als de termijn tussen aankoop en verkoop korter is dan vijf jaar. Valt de termijn tussen aankoop en verkoop tussen de vijf en de acht jaar, dan betaal je 16,5% belasting op de winst (plus de gemeentebelasting). Verkoop je de grond langer dan acht jaar na de aankoop, dan betaal je in principe geen meerwaardebelasting op eventuele winst.

Staat er op de grond een gebouw, maar is de waarde daarvan lager dan 30 procent van het geheel (de grond en het gebouw samen), dan geldt alsnog de regeling voor gronden.

Woningen (bebouwd onroerend goed)

Verkoop je een woning met winst, en is er minder dan vijf jaar verstreken tussen de (notariële akten van) aankoop en verkoop, dan betaal je 16,5% belasting op de winst (plus de gemeentebelasting). De heffing van 16,5% is ook verschuldigd als je binnen de vijf jaar na de aankoop van een grond start met de oprichting van een nieuw gebouw en dit vervolgens binnen de vijf jaar na de ingebruikname of verhuring.

De meerwaardebelasting wordt niet geheven bij de verkoop van de eigen woning. De eigen woning is de woning waar je je domicilie hebt en die je bewoont met het gezin. Je moet de woning daartoe minstens zes maanden hebben bewoond in de twaalf maanden die voorafgaan aan de verkoop.

Uitzonderingen

Uitzonderingen op de meerwaardebelasting zijn gronden en woningen die toebehoren aan minderjarigen, geesteszieken en onbekwaamverklaarden en met een meerwaarde worden verkocht. Ook als er een meerwaarde wordt gerealiseerd naar aanleiding van een onteigening van een woning of bouwgrond, wordt daarop geen meerwaardebelasting geheven. Tot slot wordt er ook geen meerwaarde geheven op onroerend goed dat verkocht wordt met meerwaarde na een erfenis. Let op: bij erfenissen ben je wel gebonden aan successierechten. Als je een onroerend goed na een erfenis verkoopt aan een hogere prijs dan die die werd opgenomen in de aangifte van nalatenschap, moeten op de meerwaarde bijkomende successierechten betaald worden. Deze beperking geldt tot twee jaar (= tolerantie) na datum van de indiening van de aangifte van nalatenschap.

De zaken liggen anders voor schenkingen: de verkoop van onroerend goed dat verworven werd via een schenking is wél onderheven aan meerwaardebelasting als het onroerend goed wordt verkocht binnen de drie jaar na de schenkingsakte, en binnen de vijf jaar (of acht jaar voor gronden) na de aankoop door de schenker.

Hoe wordt de winst – en de belasting daarop – berekend?

De belastbare basis is het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde. Daarbij wordt rekening gehouden met een aantal zaken. Bij de aankoopwaarde spreekt men over een ‘forfaitair verhoogde aankoopwaarde’, omdat er standaard rekening wordt gehouden met 25% aankoopkosten (tenzij je kan bewijzen dat je meer kosten had). Er kan ook rekening gehouden worden met verbouwingswerken die zijn uitgevoerd door een geregistreerde aannemer. Bovendien wordt de aankoopwaarde ook nog verhoogd met 5% per volledig jaar dat is verstreken tussen de aankoop en de verkoop. Voor de verkoopwaarde houdt men rekening met de ‘nettoverkoopwaarde’, wat overeenkomt met verkoopwaarde zonder de verkoopkosten (erelonen van de makelaar, publiciteitskosten, ...).

Heb je nog vragen of ben je op zoek naar meer informatie? Kom gerust eens langs bij Immo de Laet! Onze vastgoedexperten staan je bij met raad en daad in al jouw vastgoedplannen.