Woning verkopen: welke documenten verschaffen?

Het energieprestatiecertificaat, afgekort EPC, informeert de koper over de energie-efficiëntie van uw pand. Op dit document wordt de berekende energiescore van uw pand getoond. Zulks betreft het berekende energieverbruik per jaar en per m² bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m² jaar). Deze score hangt af van de muur- en dakisolatie, ramen en deuren en de installaties voor verwarming en het verwarmen van water.

Reeds bij het te koop stellen van uw pand dient het energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Opgelet: voor verkoopdossiers dient het EPC te zijn opgemaakt na 1 januari 2019.

Er zijn wettelijke sancties voorzien (administratieve geldboete) bij afwezigheid van een geldig energieprestatiecertificaat.

2. Elektrische installatie 

De koper dient geïnformeerd te worden over de staat van de elektrische installatie. Werd de elektrische installatie  in gebruik genomen voor 1 oktober 1981, dan bent u verplicht om een keuring te laten uitvoeren. Enkel als u reeds beschikt over een gelijkvormigheidsverslag gebaseerd op het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) hebt, is dit niet nodig.

Dateert de ingebruikname van de elektrische installatie van na 1 oktober 1981, dan werd deze reeds voor de ingebruikname gekeurd volgens de normen van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). Dergelijke installaties dienen vervolgens periodiek gekeurd te worden, meer bepaald om de vijfentwintig (25) jaar.

Zonder keuringsverslag van de elektrische installatie kan de notariële akte houdende de verkoop niet verleden worden. Let op! Dit keuringsverslag hoeft niet positief te zijn. Ook een negatief keuringsverslag is mogelijk. In dit laatste geval zal het keuringsverslag aangeven binnen welke termijn de nodige herstellingen en de herkeuring dienen uitgevoerd te worden.

3. Stedenbouwkundig uittreksel/stedenbouwkundige inlichtingen? 

Er dient de koper ook wat stedenbouwkundige informatie meegegeven te worden. Zo moet de koper, althans voor zover uw pand gelegen is in een zogenaamde “ontvoogde” gemeente, worden meegedeeld of er voor het onroerend goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming vermeld worden. Verder dient de koper ook geïnformeerd te worden over de dagvaardingen betreffende stedenbouwkundige overtredingen, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, en over het feit dat op het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is.

De zogenaamde “ontvoogde” gemeentes zullen u een stedenbouwkundig uittreksel afleveren, waaruit de bovenstaande informatie zal blijken. De niet ontvoogde gemeentes zullen tot aan hun daadwerkelijke ontvoogding hun gebruikelijke stedenbouwkundige inlichtingen blijven afleveren. In dit laatste geval zal de informatieplicht minder omvangrijk zijn. Eens het stedenbouwkundig uittreksel aangevraagd, kan er publiciteit gevoerd worden voor uw pand.

Ook bij de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte zal er rekening gehouden moeten worden met deze stedenbouwkundige informatieplicht. De miskenning van deze stedenbouwkundige informatieplicht wordt gesanctioneerd (geldboete en/of gevangenisstraf). In bepaalde gevallen kan zulks zelfs leiden tot de nietigverklaring van de verkoop.

4.  Bodemattest

Bij elke "overdracht van een grond" is er een bodemattest vereist. De verkoop van uw pand wordt beschouwd als een dergelijke overdracht en een bodemattest is dan ook noodzakelijk. 

5. Asbestattest

Vanaf 23/11/2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen gebouwd voor het jaar 2001. Tegen 2032 moet iedere eigenaar van onroerende goederen over een asbestattest beschikken, voor zover zijn gebouw dateert van voor 2001. Dit attest kadert binnen het Vlaamse asbestafbouwbeleid.

6. Een postinterventiedossier (PID) 

Werd aan de bouw van uw pand begonnen na 1 mei 2001 of werden er sinds die datum werken aan uitgevoerd door één of meerdere aannemers, dan zal u het door de veiligheidscoördinator of aannemer opgemaakte postinterventiedossier dienen over te maken aan de koper.

Het postinterventiedossier kan men beschouwen als het draaiboek van de uitgevoerde werken. Hierin vinden we de architecturale plannen terug, evenals de plannen van de technische installaties, zoals bijvoorbeeld elektriciteit. Daarnaast zal het postinterventiedossier ook melding maken van de volgende gegevens: de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en aannemers, de gebruikte materialen, …

7. Mede-eigendom

Betreft uw pand een appartement, dan dient de koper eveneens een inzicht in de mede-eigendom verschaft te worden.    

De inlichtingen die de koper verschaft moeten worden, kan u bekomen bij de syndicus. Het betreft de volgende inlichtingen: het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal, het bedrag van uw eventuele achterstallen,  de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng, de hangende gerechtelijke procedures, de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar, de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaar en een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.

8. Stookolietank

Uw stookolietank dient niet gekeurd te worden n.a.v. de verkoop van uw pand. Wel dient deze gekeurd te worden voor de ingebruikname en dienen bepaalde tanks, meer bepaald alle ondergrondse en de bovengrondse met een capaciteit van meer dan 5.000 kg, periodiek gekeurd te worden.

Er bestaat dan wel geen specifieke informatieplicht naar uw koper toe, als verkoper heeft u wel steeds een algemene informatieplicht. Alle relevante informatie m.b.t. uw pand dient u te verstrekken aan de koper. Ook dus de informatie omtrent de stookolietank.

Het is raadzaam om duidelijke afspraken te maken omtrent de stookolietank en deze afspraken ook schriftelijk vast te leggen.

*Art. 6.5.5.4: de opslaginstallatie dient steeds in goede staat van werken en onderhoud te verkeren, in het bijzonder 
om elke mogelijkheid van verontreiniging van het milieu te voorkomen. 

9. Installatie van de centrale verwarming

U bent niet verplicht om n.a.v. de verkoop van uw pand uw installatie van de centrale verwarming te laten keuren. Wel bestaat de verplichting om deze te laten keuren voor de ingebruikname en vervolgens in een periodiek onderhoud te voorzien, tweejaarlijks voor gasvormige brandstof en jaarlijks voor vaste en vloeibare brandstof. Daarnaast is een verwarmingsaudit vereist voor een installatie op leeftijd (meer dan vijftien jaar) met een vermogen van meer dan 20 kW.

Ook hier bestaat er geen specifieke informatieplicht naar uw koper toe, doch u begrijpt uiteraard wel dat dit alles ook meer dan interessante informatie is voor uw koper.   

Naast deze verplichte documenten dient u als eigenaar van de woning meer inlichtingen mee te geven aan een kandidaat-koper omtrent onderhoud van de centrale verwarming. Nog vragen bij de verkoop van uw woning? Onze makelaar in uw buurt helpt u graag verder!