28 februari 2018

Registratiebelasting: wat brengt de toekomst?

Bij de aankoop van een woning betaal je als koper steeds een registratiebelasting. Hoeveel registratiebelasting je precies op je aankoop betaalt, hangt van een aantal factoren af.

Hoe ziet de registratiebelasting er vandaag uit?

Op dit moment wordt de registratiebelasting nog berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI) van de woning. Het kadastraal inkomen is een gemiddeld netto-inkomen dat de woning gedurende één jaar aan zijn eigenaar zou kunnen opbrengen aan huurinkomsten. Tot op vandaag baseren we ons voor de berekening van het kadastraal inkomen op de huurprijzen op het referentietijdstip 1 januari 1975. In die zin is het kadastraal inkomen dan ook een fictief en achterhaald bedrag.

In principe bedraagt de registratiebelasting in Vlaanderen 10% van de aankoopprijs voor woningen met een kadastraal inkomen hoger dan 745 euro (in de volksmond: ‘groot beschrijf’). Er bestaat echter ook een gunstregime waarbij je als koper slechts 5% registratiebelasting betaalt, het zogenaamde ‘klein beschrijf’. Je kan genieten van klein beschrijf als een aantal voorwaarden vervuld zijn.

Naast dit gunstregime bestaan er ook bepaalde gevallen waarin je kan genieten van extra voordelen, zoals het (basis-)abattement (het feit dat je geen registratiebelasting betaalt op de eerste 15.000 euro van de aankoopsom), het bij-abattement, het renovatie-abattement, en de meeneembaarheid van registratierechten.

Net omdat het kadastraal inkomen een achterhaalde en verouderde basis vormt, besliste de Vlaamse Regering om het systeem van de registratiebelasting te hervormen en te uniformiseren.

Wat zal er waarschijnlijk veranderen in 2018?

Naar aanleiding van een in de pijplijn zittend decreet van de Vlaamse Regering zal de registratiebelasting – wellicht in juni 2018 – hervormd worden. In het nieuwe systeem zal niet langer gekeken worden naar het kadastraal inkomen, maar wel naar de (verkoop)waarde van de woning. In de toekomst zal er nog slechts één tarief gelden van 7% registratiebelasting op de aankoopprijs van de gezinswoning. De bestaande gunstregimes, zoals het klein beschrijf of het abattement, zullen verdwijnen, doch er zal wel een extra korting voorzien worden voor bescheiden woningen.

Het nieuwe tarief van 7% zal enkel gelden in geval van aankoop:

  • van bestaande woningen (en bij uitbreiding ook van gebouwen die gerenoveerd worden om als woning gebruikt te worden), die gelegen zijn in het Vlaamse Gewest. Het tarief van 7% heeft geen betrekking op bouwgronden.
  • door natuurlijke personen.
  • als de kopers er hun hoofdverblijfplaats (domicilie) vestigen binnen de twee jaar na datum van de akte.
  • waarbij de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk een woning of bouwgrond bezitten in volle eigendom (dat betekent dus: eigenaar zijn van een woning of bouwgrond, en ook over het vruchtgebruik ervan beschikken). Als twee personen samen een woning aankopen,waarbij persoon A reeds eigenaar is van een onroerend goed en persoon B niet, dan zal A belast worden voor zijn deel aan 10%, en B aan een tarief van 7%.
    Als de koper reeds een woning  of bouwgrond bezit, maar zich ertoe verbindt deze uiterlijk één jaar na de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden, dan kan er ook genoten worden van het tarief van 7%. Deze regeling werd uitgewerkt om kopers de geruststelling te geven dat zij
    een nieuwe gezinswoning kunnen aankopen aan 7%,indien de verkoop van de huidige gezinswoning nog niet voltooid is. Als je je  als koper ertoe verbindt om voor een tweede of derde woning binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor  (voor een periode van minimum 9 jaar), kan je ook genieten van het tarief van 7%.
  • van de volledige woning in volle eigendom. Let op: de woning mag enkel verkregen worden door aankoop en niet door ruil of afstand van onverdeelde rechten.

Deze voorwaarden maken dat de aankoop van een bedrijfsvastgoed, een bouwgrond of een tweede of derde verblijf steeds onder het tarief van 10% zullen blijven vallen.

Kan ik ook minder dan 7% betalen?

Ook in het nieuwe systeem zullen clausules ingebakken zitten die een vermindering van de registratiebelasting mogelijk maken. In volgende situaties kan je als koper genieten van een verminderde registratiebelasting, lager dan de vooropgestelde 7%:

  1. Je verbindt je ertoe de gezinswoning die je aankoopt, binnen de vijf jaar na aankoop ingrijpend energetisch te renoveren. Onder een ingrijpende renovatie wordt verstaan: je dient alle technische klimaatinstallaties (zoals verwarming, koeling en luchtcirculatie) volledig te vervangen en minstens 75% van de bestaande en nieuwe ‘buitenschil’ te isoleren. Je betaalt dan slechts 6 % registratiebelasting in plaats van 7%.
  2. Je koopt onroerend erfgoed aan met als doel er de gezinswoning van te maken. Je betaalt slechts 1% in plaats van 7%. Hier geldt de voorwaarde dat het fiscale voordeel van 6% binnen de vijf jaar geïnvesteerd dient te worden in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die het onroederende erfgoed herwaarderen of noodzakelijk zijn voor het behoud ervan.
  3. Je koopt een ‘bescheiden gezinswoning’ aan. Onder deze categorie vallen alle gezinswoningen met een aankoopprijs tot 200.000 euro. Voor de kernsteden en de Vlaamse rand wordt deze voorwaarde opgetrokken tot 220.000 euro. Indien je woning in de categorie ‘bescheiden woning’ valt, heb je recht op een vrijstelling van registratiebelasting op de eerste 80.000 euro van de aankoopwaarde. Je betaalt 7% registratiebelasting op de overige som.
  4. Je kan de registratiebelasting meenemen. 

Hoewel het kadastraal inkomen dus niet langer dienst zal doen bij de berekening van de registratiebelasting, blijft het nog steeds wel van belang bij de aankoop van een woning. Het kadastraal inkomen blijft namelijk de basis van de onroerende voorheffing die je jaarlijks moet betalen.

Misschien geeft de toekomstige registratiebelasting van 7% je wel die extra stimulans om toch voor een eigen woning te kiezen? Of boezemt ze net meer angst in, omwille van de nieuwe wetgeving? Kom zeker eens langs bij Immo de Laet met al jouw vragen. Onze experten staan je bij met raad en daad in al jouw vastgoedplannen